Qué es el contrato de arras y cómo funciona

El contrato de arras es el acuerdo previo que firman comprador y vendedor para reservar una vivienda y dejar fijadas las condiciones de la futura compraventa. Es uno de los pasos habituales antes de llegar a la escritura, el momento en que el comprador entrega una señal, es decir un adelanto del precio de la vivienda, y ambas partes comprometen la operación.

Existen tres tipos de arras y la diferencia entre ellos decide qué ocurre, y cuánto dinero está en juego, si una de las partes se echa atrás. Saber qué tipo se pacta y qué conviene revisar antes de firmar determina si esa cantidad se recupera o se pierde, así que merece la pena entender cómo funciona cada tipo y qué mirar antes de comprometer la señal.

Para qué sirve el contrato de arras

Este documento formaliza el compromiso de comprar y vender una vivienda en unas condiciones pactadas. Funciona como un acuerdo intermedio que reserva el inmueble y congela el precio y los términos mientras ambas partes preparan la firma ante notario, sin que la propiedad cambie de manos hasta que se otorga la escritura pública.

La señal la entrega el comprador, normalmente cuando ya hay acuerdo de precio y voluntad clara de avanzar, y se descuenta del precio final cuando la operación se cierra, de modo que funciona como un anticipo del precio. Su importe y el plazo hasta la escritura dependen de lo que acuerden las partes, con cifras que varían según el precio de la vivienda y la urgencia de cada operación.

Conviene no confundirlo con el contrato de reserva, un paso más informal y previo con el que se retira temporalmente la vivienda del mercado a cambio de una cantidad pequeña, sin fijar todavía las condiciones completas de la compraventa.

Datos que no pueden faltar en el documento

El contrato de arras solo cumple su función si recoge las condiciones de la futura compraventa con todo detalle. Un documento vago o incompleto deja huecos que, llegado un desacuerdo, se resuelven en los tribunales y no en la mesa de negociación.

El contrato debe contener estos datos imprescindibles.

• La identificación completa de comprador y vendedor, con sus datos personales.
• La descripción del inmueble, con su dirección, superficie y datos registrales.
• El precio total de la compraventa y la cantidad entregada como señal.
• El tipo de arras pactado, indicado de forma expresa.
• El plazo máximo para firmar la escritura pública.
• El reparto de gastos e impuestos entre las partes.
• Las consecuencias concretas si una de las partes incumple.
• La fecha y la firma de ambos contratantes.

Tres tipos de arras con consecuencias distintas

Lo que diferencia a los tres tipos de arras es qué ocurre cuando una de las partes no cumple lo pactado. La etiqueta que figure en el contrato decide si la otra parte puede exigir que la compraventa se complete, reclamar una indemnización o simplemente quedarse con la señal, por eso conviene pactar el tipo con claridad, ya que a falta de mención expresa los tribunales tienden a considerar las arras como confirmatorias.

Arras confirmatorias

Funcionan como anticipo del precio y prueba de que el contrato existe. Su finalidad es asegurar que la compraventa se celebre, así que ninguna de las partes puede desistir libremente, y son el tipo que se aplica por defecto cuando el contrato no especifica otra cosa.

Si una parte incumple, la otra puede acudir a las reglas generales del Código Civil y elegir entre exigir que la compraventa se cumpla o dar el contrato por roto, con posibilidad de reclamar además una indemnización por los daños que pueda acreditar. No están reguladas como tales en el Código Civil, sino que la jurisprudencia las reconoce como la modalidad aplicable a falta de pacto distinto.

Arras penitenciales

Otorgan a cualquiera de las partes el derecho a desistir del contrato sin alegar motivo. Son las más habituales en la compraventa de vivienda y las únicas con regulación expresa, en el artículo 1454 del Código Civil. Para que tengan este carácter, el contrato debe indicarlo y referirse a ese artículo.

La consecuencia del desistimiento está tasada. Si se echa atrás el comprador, pierde la señal que entregó, y si lo hace el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. Aquí no se habla de incumplimiento, sino de una facultad voluntaria de desistir, así que la parte perjudicada no puede exigir que la compraventa se complete ni reclamar nada por encima de esas cantidades.

Arras penales

Actúan como una cláusula penal que cuantifica por adelantado la indemnización en caso de incumplimiento. A diferencia de las penitenciales, no abren la puerta a desistir, refuerzan la obligación de cumplir y añaden una penalización pactada para quien falle. Son las menos frecuentes de las tres.

Si incumple el comprador, pierde la señal o paga la penalización acordada, y si incumple el vendedor, devuelve el doble o abona lo pactado. La diferencia con las penitenciales es que la parte cumplidora puede además exigir que la compraventa se complete, más allá de la penalización. No tienen regulación específica, así que se les aplican las normas de las cláusulas penales del Código Civil.

Esta tabla resume cómo responde cada tipo de arras ante un incumplimiento, según quién sea la parte que falla.

Tipo de arras	Regulación en el Código Civil	Si incumple el comprador	Si incumple el vendedor
Confirmatorias	No reguladas, vía reglas generales	La otra parte exige el cumplimiento o resuelve con indemnización	La otra parte exige el cumplimiento o resuelve con indemnización
Penitenciales	Sí, artículo 1454	Pierde la señal entregada	Devuelve el doble de lo recibido
Penales	No reguladas, vía cláusula penal	Pierde la señal o paga la penalización, y se le puede exigir cumplir	Devuelve el doble o paga la penalización, y se le puede exigir cumplir

Consecuencias de no firmar a tiempo

Cuando el plazo pactado para la escritura caduca sin que se haya firmado, la situación se trata como un incumplimiento de quien no cumplió su parte. Lo que pase a partir de ahí depende del tipo de arras del contrato, así que define un plazo realista y por escrito con el mismo cuidado que pones en la señal.

La regla general es que la parte cumplidora puede activar las consecuencias previstas para su tipo de arras. En unos casos eso significa quedarse con la señal o reclamar el doble, y en otros poder exigir que la compraventa se complete. Si el retraso se debe a una causa ajena a las partes, como una financiación que se demora, conviene haber dejado prevista esa situación en el contrato para no convertir un imprevisto en un incumplimiento.

Revisa esto antes de firmar las arras

Casi todos los problemas con un contrato de arras nacen de firmarlo con las condiciones mal definidas o sin haber comprobado antes la situación del inmueble. Revisar estos cuatro puntos antes de entregar la señal te ahorra el grueso de los conflictos que surgen después.

Deja claro el tipo de arras y las penalizaciones

Especifica en el contrato qué tipo de arras se pacta y qué ocurre exactamente si cada parte incumple. Si quieres que sean penitenciales, indícalo de forma expresa y menciona el artículo 1454, porque sin esa precisión los tribunales las interpretarán como confirmatorias y el régimen aplicable cambia por completo.

Comprueba la situación registral del inmueble

Antes de entregar la señal, verifica quién es el titular y qué cargas pesan sobre la vivienda. Una hipoteca no cancelada o una titularidad sin actualizar pueden bloquear la operación cuando ya hay arras firmadas, así que conviene revisar la situación registral pidiendo la nota simple del inmueble antes de comprometerse.

Pacta un plazo realista hasta la escritura

Fija un plazo que dé margen para la financiación, la tasación y la gestión documental. Un plazo demasiado ajustado pone presión innecesaria y aumenta el riesgo de que alguien no llegue a tiempo, lo que activaría las consecuencias del incumplimiento sin que nadie pretendiera desistir.

Decide si firmas en privado o ante notario

Como documento privado el contrato es válido, pero firmarlo ante notario aporta una capa extra de seguridad jurídica y deja constancia fehaciente de la fecha y las condiciones. En operaciones de cierto importe, esa garantía suele compensar el coste del trámite.

Firmar las arras es el momento en que la compra de una vivienda deja de ser una intención y pasa a tener consecuencias reales. Firmarlo con criterio, sabiendo qué tipo de arras se pacta y con la situación del inmueble comprobada, es lo que protege tu dinero y tu tranquilidad hasta la escritura.

Si estás comprando o vendiendo una vivienda en Valencia y quieres llegar a las arras con cada condición revisada, en Materia Estates te acompañamos en cada paso hasta la firma.