Reformar un piso de 90 m² en Valencia 2026

Reformar un piso. El rango de partida es de 800 a 1.100 €/m². Sale de doce reformas integrales ejecutadas y entregadas por Materia en los últimos dos años. El alcance cubre mano de obra y materiales. No es una estimación de mercado ni un presupuesto teórico: son obras reales terminadas. Por eso conviene explicar de dónde sale el número antes de usarlo. Un dato de coste sin metodología declarada no vale nada.

De dónde sale el rango de 800 a 1.100 €/m²

El rango que maneja Materia se apoya en una muestra concreta y acotada. Son doce reformas integrales ejecutadas durante los últimos dos años. El alcance incluye mano de obra y materiales, y la cifra se expresa sin IVA. El matiz de "ejecutadas" importa: no son presupuestos de partida ni estimaciones de una aplicación de valoración. Es lo que costó realmente cerrar cada obra.

Refleja decisiones reales de proyecto. Pesan el nivel de acabado, la necesidad de rehacer instalaciones completas, los cambios de distribución y el estado de partida de la vivienda.

Ese rango se sitúa en la parte alta de lo que publica el mercado generalista. Y hay una razón: recoge obra terminada con acabado cuidado, no el precio de entrada de una reforma de calidades básicas.

Qué dice el mercado y por qué hay tanta diferencia de precio

Conviene contrastar el dato propio con las referencias públicas del sector. Los portales de reformas sitúan el metro cuadrado de una reforma integral en rangos amplios.

La variable que más explica la diferencia es el nivel de acabado. Una reforma con calidades de entrada y otra de gama alta pueden separarse por más del doble en el mismo metraje. Cuentan la carpintería a medida, la climatización oculta y el tipo de material. El segundo factor es el alcance real. Rehacer toda la instalación eléctrica y de fontanería, redistribuir tabiquería o intervenir en la envolvente encarece la obra. Una actuación que conserva la estructura y solo renueva revestimientos cuesta bastante menos.

Por eso un dato honesto de coste siempre viene con su alcance declarado. Una cifra de "reforma desde X €/m²" sin decir qué incluye es una cifra de escaparate. No sirve como base para presupuestar tu vivienda.

Qué incluye reformar un piso: el reparto del coste

Las partidas que más peso concentran suelen ser tres. Primero, las instalaciones: electricidad, fontanería, saneamiento y climatización. Segundo, la cocina y los baños, las estancias más intensivas en instalación y materiales. Tercero, la carpintería interior y exterior.

Entender ese reparto tiene una consecuencia práctica. Donde de verdad se decide el coste final es en cocina, baños y acabados. Ampliar el alcance a la estructura o a la envolvente cambia de escala el proyecto. Ajustar el nivel de acabado lo mueve dentro de la banda sin cambiar su naturaleza.

Otro elemento conviene preverlo desde el inicio: el estado real de la vivienda una vez se levantan suelos y se pican paredes. En pisos antiguos aparecen instalaciones obsoletas o humedades que no eran visibles en la visita previa. Un presupuesto serio contempla esa incertidumbre en lugar de fingir que no existe.

El IVA: por qué a veces es el 10% y a veces el 21%

Un punto que descuadra muchos cálculos: el rango de Materia se declara sin IVA, y el impuesto no es siempre el mismo. La reforma de una vivienda puede tributar al 10% en lugar del 21%. Pero solo si se cumplen tres condiciones a la vez.

El destinatario ha de ser una persona física o una comunidad de propietarios. La construcción o la última rehabilitación de la vivienda debe haber terminado al menos dos años antes.

La diferencia no es menor. Por eso conviene que el presupuesto detalle la proporción de material y mano de obra. Y que se confirme con la empresa qué tipo aplica antes de firmar. El tipo concreto de tu caso lo confirma tu asesor fiscal o la sede de la Agencia Tributaria.

Trámites y plazos: contar con ellos en el presupuesto

Una reforma integral en Valencia rara vez es solo obra. Según el tipo de intervención puede requerir una comunicación o autorización municipal. Ese trámite —y la posible tasa e ICIO asociados— forma parte del coste total del proyecto. No aparece en el metro cuadrado de ejecución, pero cuenta. El procedimiento y las tasas aplicables a tu vivienda se consultan en la sede del Ayuntamiento de València.

La reforma también es una decisión patrimonial. Tiene sentido enmarcarla en el conjunto de la vivienda y de la zona. Si valoras una compra para reformar, cruza el coste de obra con el precio de partida del inmueble. Ese contraste decide si la operación sale a cuenta. Nuestra guía de arquitectura y proyecto detalla cómo se planifica una intervención así. Las guías de vivir en Valencia ayudan a situar cada barrio.

Cómo leer un presupuesto de reforma sin llevarte sorpresas

La conclusión práctica es sencilla. Debería declarar con claridad qué incluye y qué no. Debería separar mano de obra y materiales, indicar el tipo de IVA que aplica y reservar un margen para imprevistos.

Un número redondo y sin desglose no es un presupuesto: es un titular. El valor de una cifra de coste está en su método: cuántas obras la sostienen, de qué periodo, qué alcance cubre. Ese es el criterio con el que Materia construye tanto sus presupuestos como este artículo.