Convertir un local en vivienda en Valencia

La pregunta previa: ¿puede ser vivienda ese local?

La respuesta no la da el estado del local ni su tamaño, sino el planeamiento. El PGOU de Valencia ordena el uso residencial por encima de las plantas con usos no residenciales, y la compatibilidad concreta de usos la fija la calificación urbanística de cada zona. Hay tres caminos que sí existen:

• Reversión. Un local que en origen fue vivienda puede volver a serlo. Es la vía más limpia y, además, no depende de lo que haya en la misma planta.
• Planta por encima de la primera. Los establecimientos destinados a usos no residenciales que se sitúan por encima de la planta primera pueden cambiar a vivienda. Entresuelos y plantas altas son, por eso, el terreno natural de este encargo.
• Movilidad reducida, como licencia provisional. El PGOU admite provisionalmente vivienda en planta baja en edificios preexistentes de uso global residencial cuando al menos uno de sus usuarios permanentes acredita un grado de discapacidad igual o superior al 50 % que afecte al aparato locomotor. Se otorga con el compromiso de erradicar el uso y demoler cuando proceda, con renuncia a indemnización, y ese compromiso se hace constar en el Registro de la Propiedad. No es una vivienda ordinaria: es una solución con fecha.

Y hay dos límites que se dan por supuestos y no lo son. No hay vivienda posible en sótano ni en semisótano: el PGOU excluye las piezas habitables bajo rasante del uso residencial. Y en suelo calificado como terciario exclusivo, o en ámbitos con uso global no residencial, la recuperación de vivienda puede exigir un dictamen específico o estar directamente prohibida. En el casco histórico hay una capa más: si el inmueble es un Bien de Interés Cultural, cualquier cambio de uso necesita autorización de la conselleria competente en cultura.

Patios, ventilación e iluminación

Una vivienda necesita luz y aire naturales, y el PGOU lo cuantifica. Las piezas habitables —estar, comedor, dormitorios, cocina— necesitan una superficie de iluminación natural no inferior al 10 % de su superficie útil, con huecos cuya menor dimensión lineal no baje de 50 centímetros y que recaigan directamente a vía pública, espacio libre o zona verde públicos, patio de manzana o patios de los tipos 1 y 2. Al menos la mitad del hueco debe ser practicable.

Y hay una prohibición que descarta locales enteros: no se permite iluminar ni ventilar las estancias habitables en segundas luces, ni siquiera a través de galerías acristaladas. Un local con un único hueco a un patio interior de luces inutilizable no se convierte en vivienda, por bien situado que esté.

Los patios tienen su propia tabla, y el mínimo depende de a qué sirven y de su altura: el patio que ventila estancias habitables necesita un diámetro de círculo inscrito de 0,40 veces la altura del patio y una altura mínima de 6 metros; los patios que no sirven a piezas habitables bajan a 0,25; los que solo sirven a aseos, lavadero o escaleras, a 0,20; y los no habitables, a 0,15. Los patios de luces interiores no se pueden cubrir de ninguna manera; los de ventilación sí admiten claraboyas.

La salida para los cuartos húmedos es la ventilación forzada: un aseo o un baño sin hueco al exterior puede resolverse con un conducto independiente o colectivo homologado. Es la vía por la que muchos locales ganan un baño donde no había ventana.

Accesibilidad: es una obligación, no un extra

La Llei 8/2024, de 30 de desembre, d'accessibilitat universal de la Comunitat Valenciana lo dice con todas las letras: en las edificaciones existentes que sean objeto de actuaciones de rehabilitación integral, ampliación o reforma, o que sean objeto de cambio de uso o de actividad de locales comerciales, hay que realizar las obras necesarias para adecuarlas a las condiciones de accesibilidad.

Si el local tiene acceso independiente desde la calle, la exigencia se concentra en el propio acceso. Si lo comparte con un edificio de viviendas, el cambio de uso arrastra al portal, y eso convierte una obra de interior en una obra con comunidad: hay que negociar, y conviene saberlo antes de firmar la compra del local. La misma ley admite soluciones alternativas cuando el coste es desproporcionado y en edificios de valor histórico-artístico, pero la decisión de qué es desproporcionado no la toma quien proyecta: se justifica.

Un aviso sobre la cita: circula mucho la referencia a la «Ley 8/2017» de accesibilidad. La norma vigente es la Llei 8/2024, publicada en el DOGV de 7 de enero de 2025.

Qué cuesta: honorarios, tasas e impuestos

Empecemos por los honorarios, y por lo que no existe: no hay tarifa oficial. Los baremos colegiales de honorarios están prohibidos en España desde la Ley 25/2009, y lo que cabe son criterios orientativos no vinculantes. Cualquier despacho que presente una tabla como «tarifa oficial» está usando una referencia antigua con un nombre que ya no le corresponde.

Nuestra referencia publicada para este encargo es de 45 euros por metro cuadrado sin IVA, frente a los 20 euros por metro cuadrado de un proyecto de reforma. El motivo de la diferencia no es comercial: un cambio de uso obliga a justificar habitabilidad, patios, ventilación, iluminación natural y accesibilidad, además de la obra. En el proyecto Vion —88 m²— la referencia equivaldría a unos 3.960 euros de honorarios, antes de IVA.

A los honorarios hay que sumar lo que cobra el ayuntamiento, y aquí sí hay cifras publicadas:

• Tasa por actuaciones urbanísticas. Se calcula sobre el coste de ejecución material de la obra, y el cambio de uso tiene tarifa propia: un 7 % del importe liquidado por la tasa de la licencia de la obra.
• ICIO. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se liquida al 4 % de la base imponible en el Ajuntament de València, y su hecho imponible incluye expresamente las obras de reforma interior de edificios existentes.

Para el coste de la obra en sí, el anclaje público más útil es la tabla de módulos de la propia ordenanza fiscal municipal, que desglosa por estancia y sirve como orden de magnitud:

Con eso, el orden de magnitud de una conversión real —cocina completa, un baño y el resto de estancias— ronda los 2.000 euros por metro cuadrado, y sube si hay que tocar estructura, forjados o instalaciones. Nuestro presupuesto de obra se cierra siempre después de ver el local: aquí más que en ningún otro encargo, una cifra cerrada sin visita es una cifra que se va a mover.

Existe ayuda pública para rehabilitación de edificios, pero conviene no confundirla con esto: las subvenciones de la Generalitat para rehabilitación a nivel de edificio se dirigen a edificios de uso predominante residencial, con hasta 1.000 euros por vivienda y un máximo de 12.000 euros por edificio, y no cubren las licencias. Un local que pasa a vivienda no es, en principio, una actuación de rehabilitación de un edificio residencial.

Normativa y fuentes consultadas

• Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell — texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP): artículos 232 a 245 (licencias y declaraciones responsables), 239.2 (subsanación) y 240 (plazos de resolución) y 242 (silencio administrativo).
• PGOU de Valencia — modificación pormenorizada de las Normas Urbanísticas — artículos 5.46 (altura libre), 5.76 (iluminación y ventilación), 5.77 (piezas bajo rasante), 5.78 (ventilación forzada), 5.79 y 5.80 (patios), 10.23 (localización de usos residenciales), 1.30 (vivienda en planta baja por movilidad reducida) y disposición transitoria novena.
• Decreto 151/2009, de 2 de octubre, del Consell — exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento, y Orden de 7 de diciembre de 2009 (DC-09), que las desarrolla: anexo I, artículo 1 (superficies útiles mínimas) y artículo 3.1 (altura libre). Son la normativa vigente en esta materia: el Decreto 80/2023, de 26 de mayo, que las había sustituido, fue derogado por la disposición derogatoria única, letra g), de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, y la Generalitat mantiene la Orden expresamente vigente (nota informativa de habitatge.gva.es).
• Decreto 12/2021, de 22 de enero, del Consell — regulación de la declaración responsable de primera ocupación y sucesivas de viviendas. Su anexo I contiene las fichas de comprobación que aquí se citan: ficha 2.1 (viviendas existentes conforme a la HD-91, con licencia anterior al 23/09/1989), ficha 2.2 (nueva planta conforme a la HD-91, del 23/09/1989 al 6/04/2010) y ficha 2.3 (nueva planta conforme al DC-09, desde el 7/04/2010).
• Llei 8/2024, de 30 de desembre, d'accessibilitat universal de la Comunitat Valenciana — artículo 38 (adecuación de edificaciones existentes objeto de cambio de uso) y artículos 41 y 42 (coste desproporcionado y edificios protegidos).
• Ajuntament de València — Licencia de obras de sustitución estructural principal o cambio de uso (código UR.LC.150), con la documentación exigida.
• Ordenanza fiscal de las tasas por actuaciones urbanísticas del Ajuntament de València — escala de la tasa, tarifa de cambio de uso y módulos de reforma.
• Ordenanza fiscal reguladora del ICIO del Ajuntament de València — tipo de gravamen y módulos de la base imponible.
• Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE núm. 165, de 8 de julio de 2026) — doctrina registral del cambio de uso, equiparable a la modificación de una declaración de obra nueva.
• Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre — programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación.
• Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia — criterio sobre criterios orientativos de honorarios de colegios profesionales.

Normativa y enlaces consultados en septiembre de 2026. El PGOU de Valencia está en proceso de revisión de sus normas urbanísticas: los artículos citados son los del texto publicado por el Ajuntament, y las condiciones concretas de cada local se comprueban siempre sobre la ficha urbanística de su parcela.